春假连休9天，杭州家长敞开抢票“大战”，有人一口气搞定7张车票
4月16日，铁路12306体系开端出售4月30日车票，上午9时起体系瞬时访问量骤增、呈现繁忙预警。铁路部门很快进行了处理，康复了网站的正常运转。
不过也让网友们开端忧虑，想要一个省心的五一出行攻略，应该怎么办？别急，咱们已为你扒透长沙动身的机票火车票形而上学，解锁一场省心又经济的五一假日之旅！
火车票抢票攻略
五一假日前一天的火车票已经在今日开售。明日假日期间的车票也将正式开售。怎么才干更快捷的抢票？假如没抢到又该怎么办呢？
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新房商场方面，依据深圳市房地产业协会计算，到10月28日，全市新房住所认购量到达10933套，近年来初次破万套。新政后（9.30-10.28）乐有家门店新房成交量比照新政前添加了501%。招待的新房看房人数显着添加，比照楼市新政前一个月添加了178%。其间龙华、光亮、宝安、南山等区热度较高，新政后的两个“日光盘”也呈现在热门区域里。国庆黄金周，乐有家门店的看房成交转化率由9月的2%增至12%，归于前史最高点。现在新政出台一个月，最新的看房成交转化率为9%，依然处于高位区间，客户购买意向较强。
二手房商场方面，深圳市房地产信息渠道显现，到28日，10月全市二手房网签量（合同录得量）7172套，比照9月添加88%；二手住所过户量累计5256套，比照9月添加65%。
从中介门店反应来看，新政出台一个月，乐有家门店二手房成交量比照新政前添加100%；二手看房量比照新政前一个月添加49%，看房热度首要会集在福田、南山、龙岗与龙华。别的，遭到当地新房商场炽热的影响，光亮的二手看房量也有显着添加，涨幅超50%。
价格是商场的晴雨表。从楼市新政后二手房成交单的议价状况来看，议价率现已从9月的12%降为9%，为本年最低点，议价空间显着缩小。乐有家监测显现，深圳二手房成交价格也呈现了止跌回稳态势。本年成交价逐月下滑至9月的5.9万元/平方米，10月开端止跌，微涨至6.3万元/平方米。
此外，从成交二手房的总价散布来看，500-800万元的占比从25%上升至27%；800万元及以上的占比则从15%上升至19%，提升了4个百分点。而500万元及以下的占比则减少了6个百分点，这表明改进客群活泼入市，中高位总价段成交占比添加。
令人重视的是，新政后二手成交价与参考价之间的偏差值有所缩小，9月份低于参考价20%以上的占比到达52.9%，新政后大幅缩小至37.6%，减少了15.3个百分点；低于参考价10%以内的占比则显着添加，从此前的11.9%添加至18.1%。乐有家研究中心以为，此次“9·29”楼市新政对商场的影响仍在继续，交易量活泼，成交价止跌，阐明商场决心有了显着改进，楼市开展态势向好。
北京二手房筑底上升！业主提价，有人成交价比挂牌价高10万，中介：价格不会再降
2024年，房地产方针的力度和频率均前所未有。据中指研究院监测，到12月底，全年出台的楼市方针数量超780条，均匀每天超越2条。
密布的方针中，鼓舞改进型需求入市成为重中之重。北上广深团体下降二套住宅首付款份额，超百城发文鼓舞“以旧换新”，下降房贷利率、削减买卖税费、添加购房补助……一系列利好之下，换房本钱降至前史低位，买家在方针转向中具有了更多的主动权和挑选权。
跟着置换需求的开释，换房客现已成为楼市的主力军。
依据贝壳研究院于2023年5月发布的陈述，近年来，全国每年均匀有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房买卖占比高，卖旧买新对当地一手房商场的奉献较高。其间，对一线城市的奉献率均匀为53%，二线城市均匀为21%。克而瑞研究中心要点监测的193个城市数据显现，三房产品成交套数占比54%；四房产品的商场份额则逐年增加。
不过，身处楼市调整周期，房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口，降不降价，仍是一个问题。
低卖低买的换房人生
为了盘活二手房商场以及完成一手房去库存，全国多地连续对房地产方针进行优化调整。
2024年9月下旬，中心定调促进房地产商场止跌回稳，多地开端调降住宅最低首付份额和存量房贷利率、调整住宅限购方针、放宽落户门槛、优化住宅公积金运用方针、推广契税和增值税等税收优惠办法。
近两年，多地还先后以不同的办法展开住宅“以旧换新”方针，即由政府指定的组织或房地产企业经过收买、置换、补助等办法，鼓舞和协助已有住宅的居民卖旧买新。依据央视新闻在2024年12月27日的报导，全国范围内已有超越150个城市先后推出了住宅“以旧换新”方针。
罗宇便是在这样的方针环境中做出换房的决议。“方针利好，时刻适宜，就想换大房子”，时值杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价将近358万的四房。
比较支付的本钱，令罗宇幸亏的是购房门槛大幅下降。现在，杭州的商业性个人住宅贷款现已不再区别首套、二套住宅，最低首付款份额一致为15%，而在杭州楼市管控最严的时期，履行的是“认房又认贷”的方针，二套房最低首付份额一度到达50%，“那时买300万的房子就要150万的现金，想都不敢想”。
虽然具有一个大房子是罗宇的希望，但顺畅换房的她心境却有些杂乱，“忧虑买了房，房价就跌，并且会一向跌，还有便是房贷压力翻倍，也忧虑未来收入，在这样的大环境中，我是不是做了正确的挑选？”
在房价下行期苦等买家
“8月有了换房的主意，本来以为是绵长的进程，不知怎样忽然加快，10月老房子卖掉了，心仪的房子也选定了，完成希望的感觉真好”。
刚从“丝滑”换房的高兴中出来，罗宇很快走进严寒的实际。过后剖析为什么能在卖房这件事上跑赢商场，罗宇也认为是自己开价够低，“只需价格够低，没有卖不出去的房子”，这套坐落杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买入，又在2024年以110万元卖出，“算上利息，亏了得有100万吧”。
“不过新买的房子也廉价了许多，低买低卖，只能说彼此抵消。”罗宇自我安慰道。
下行的房价是换房路上的绊脚石。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改进需求开释的条件，原因是在此阶段，因为有满足的初次购房者入市，改进需求开释出来的房源更简单被消化，然后更简单取得购买新房的资金；假如商场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，商场则不会有激烈的换房需求。
放到大数据之中，罗宇仅仅走运的“少数派”。在杭州，即便是成交的抢手区域，2024年11月的成交周期也遍及超越了250天，也便是从挂牌到卖掉耗时8个多月；同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，总共2.91万套降价，仅有3951套上调了挂牌价格。
“房难卖”在多地的商场中是一个杰出的问题。广州的两名房产中介告知《年代周报》，他们成交的客户以初次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包含卖一买一的换房客和直接购买的改进客，而换房客面对的最大窘境是旧房卖不掉、新房买不了。
想要敏捷找到下家，这些换房客的仅有办法便是把价格降到满足低，不过，对房价“打骨折”的做法，换房客往往会意生不甘。而在支撑性方针的影响下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，“他们觉得现在商场回暖了，愈加不太乐意贱价卖掉”其间一名房产中介表明。
在成都，陈仪遇到的买家相同毫不手软，“都是大刀砍价，大部分买家砍价20万，最离谱的一个企图以2010年的开盘价买我的房子”，终究，陈仪的房子在本年以商场价卖掉，耗时将近一年，“算上利息的话，卖出的价格比2020年买入时低了将近50万”。
“反向置换”开端盛行
在房价预期走低、收入预期不稳的商场中，部分有房一族逐步意识到，持有房产不意味着财富的保值、增值，也纷歧定能够进步日子质量，从前重金购入的房子，可能为自己的日子带来较大的危险，一股“反向置换”的风潮悄然萌生。
曹婕在当了14年的深圳业主后，上一年卖掉房子，“房子在我眼里便是产品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖掉的时分价格翻了8倍”。
曹婕把房款从头进行买房以外的财物装备，她暂时成为一名租客，“忽然发现租房比买房‘香’，今后都不想买房了怎样办？”
实际上，曹婕在等候下一个周期的到来，“当产品到了能够买入的周期，我就会出手”，但下一个周期什么时分会来，曹婕也说不准，“得看货币方针和商场”。
卖掉房子租房住，也是陈仪的根本逻辑。但与曹婕成功的出资者姿势不同，卖房对陈仪来说，是一个沉重的决议，她犹疑了将近半年，“很不甘愿，卖房的钱悉数拿去还房贷了，我连首付都拿不回来”。
终究让陈仪铁了心卖房的原因，一是“自住体会欠好，对低本质街坊和物业深恶痛绝”，二是房子的房龄已有14年，“加上物业保护差，今后只会持续缓慢跌落，不如及时止损”。
向上置换从前是买房人的一致，斗室换大房、旧房换新房、市郊房子换市区房子是更为干流的挑选；反向置换指的是人们不再遵从传统的向上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成市郊房、从高线城市迁往低线城市、从大新房换成老破小，乃至卖掉房子租房住。
而反向置换的意图，包含削减房贷减轻月供压力、下降日子本钱、免除家庭在降薪裁人等一系列危险下面对的压力，用剩下资金用于储蓄或出资，提高日子的可持续性和幸福感。
陈仪本来的月供是同小区租金的两至三倍，“这个金额我能够租到好许多的房子”。因而，卖房后她去了高级小区租房，“日子质量全体提高了许多”，现在来看，租房也是一个不错的日子办法，她放下了对买房的执念，“退休前根本不会再买了”。
长时间来看，人们寻求夸姣的方针不变，对寓居质量的需求亦日益提高。在方针改变和楼市崎岖的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的退让，仍是反向置换青年“保存实力”的挑选，都是年代之下寻求夸姣日子的样本。他们构成了楼市中最重要的力气，推进商场向止跌回稳迈出坚决一步。
（罗宇、陈仪、曹婕均为化名）
本文源自：年代周报
作者：陈泽旋
