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2024年，房地产方针的力度和频率均前所未有。据中指研究院监测，到12月底，全年出台的楼市方针数量超780条，均匀每天超越2条。
密布的方针中，鼓舞改进型需求入市成为重中之重。北上广深团体下降二套住宅首付款份额，超百城发文鼓舞“以旧换新”，下降房贷利率、削减买卖税费、添加购房补助……一系列利好之下，换房本钱降至前史低位，买家在方针转向中具有了更多的主动权和挑选权。
跟着置换需求的开释，换房客现已成为楼市的主力军。
依据贝壳研究院于2023年5月发布的陈述，近年来，全国每年均匀有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房买卖占比高，卖旧买新对当地一手房商场的奉献较高。其间，对一线城市的奉献率均匀为53%，二线城市均匀为21%。克而瑞研究中心要点监测的193个城市数据显现，三房产品成交套数占比54%；四房产品的商场份额则逐年增加。
不过，身处楼市调整周期，房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口，降不降价，仍是一个问题。
低卖低买的换房人生
为了盘活二手房商场以及完成一手房去库存，全国多地连续对房地产方针进行优化调整。
2024年9月下旬，中心定调促进房地产商场止跌回稳，多地开端调降住宅最低首付份额和存量房贷利率、调整住宅限购方针、放宽落户门槛、优化住宅公积金运用方针、推广契税和增值税等税收优惠办法。
近两年，多地还先后以不同的办法展开住宅“以旧换新”方针，即由政府指定的组织或房地产企业经过收买、置换、补助等办法，鼓舞和协助已有住宅的居民卖旧买新。依据央视新闻在2024年12月27日的报导，全国范围内已有超越150个城市先后推出了住宅“以旧换新”方针。
罗宇便是在这样的方针环境中做出换房的决议。“方针利好，时刻适宜，就想换大房子”，时值杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价将近358万的四房。
比较支付的本钱，令罗宇幸亏的是购房门槛大幅下降。现在，杭州的商业性个人住宅贷款现已不再区别首套、二套住宅，最低首付款份额一致为15%，而在杭州楼市管控最严的时期，履行的是“认房又认贷”的方针，二套房最低首付份额一度到达50%，“那时买300万的房子就要150万的现金，想都不敢想”。
虽然具有一个大房子是罗宇的希望，但顺畅换房的她心境却有些杂乱，“忧虑买了房，房价就跌，并且会一向跌，还有便是房贷压力翻倍，也忧虑未来收入，在这样的大环境中，我是不是做了正确的挑选？”
在房价下行期苦等买家
“8月有了换房的主意，本来以为是绵长的进程，不知怎样忽然加快，10月老房子卖掉了，心仪的房子也选定了，完成希望的感觉真好”。
刚从“丝滑”换房的高兴中出来，罗宇很快走进严寒的实际。过后剖析为什么能在卖房这件事上跑赢商场，罗宇也认为是自己开价够低，“只需价格够低，没有卖不出去的房子”，这套坐落杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买入，又在2024年以110万元卖出，“算上利息，亏了得有100万吧”。
“不过新买的房子也廉价了许多，低买低卖，只能说彼此抵消。”罗宇自我安慰道。
下行的房价是换房路上的绊脚石。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改进需求开释的条件，原因是在此阶段，因为有满足的初次购房者入市，改进需求开释出来的房源更简单被消化，然后更简单取得购买新房的资金；假如商场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，商场则不会有激烈的换房需求。
放到大数据之中，罗宇仅仅走运的“少数派”。在杭州，即便是成交的抢手区域，2024年11月的成交周期也遍及超越了250天，也便是从挂牌到卖掉耗时8个多月；同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，总共2.91万套降价，仅有3951套上调了挂牌价格。
“房难卖”在多地的商场中是一个杰出的问题。广州的两名房产中介告知《年代周报》，他们成交的客户以初次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包含卖一买一的换房客和直接购买的改进客，而换房客面对的最大窘境是旧房卖不掉、新房买不了。
想要敏捷找到下家，这些换房客的仅有办法便是把价格降到满足低，不过，对房价“打骨折”的做法，换房客往往会意生不甘。而在支撑性方针的影响下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，“他们觉得现在商场回暖了，愈加不太乐意贱价卖掉”其间一名房产中介表明。
在成都，陈仪遇到的买家相同毫不手软，“都是大刀砍价，大部分买家砍价20万，最离谱的一个企图以2010年的开盘价买我的房子”，终究，陈仪的房子在本年以商场价卖掉，耗时将近一年，“算上利息的话，卖出的价格比2020年买入时低了将近50万”。
“反向置换”开端盛行
在房价预期走低、收入预期不稳的商场中，部分有房一族逐步意识到，持有房产不意味着财富的保值、增值，也纷歧定能够进步日子质量，从前重金购入的房子，可能为自己的日子带来较大的危险，一股“反向置换”的风潮悄然萌生。
曹婕在当了14年的深圳业主后，上一年卖掉房子，“房子在我眼里便是产品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖掉的时分价格翻了8倍”。
曹婕把房款从头进行买房以外的财物装备，她暂时成为一名租客，“忽然发现租房比买房‘香’，今后都不想买房了怎样办？”
实际上，曹婕在等候下一个周期的到来，“当产品到了能够买入的周期，我就会出手”，但下一个周期什么时分会来，曹婕也说不准，“得看货币方针和商场”。
卖掉房子租房住，也是陈仪的根本逻辑。但与曹婕成功的出资者姿势不同，卖房对陈仪来说，是一个沉重的决议，她犹疑了将近半年，“很不甘愿，卖房的钱悉数拿去还房贷了，我连首付都拿不回来”。
终究让陈仪铁了心卖房的原因，一是“自住体会欠好，对低本质街坊和物业深恶痛绝”，二是房子的房龄已有14年，“加上物业保护差，今后只会持续缓慢跌落，不如及时止损”。
向上置换从前是买房人的一致，斗室换大房、旧房换新房、市郊房子换市区房子是更为干流的挑选；反向置换指的是人们不再遵从传统的向上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成市郊房、从高线城市迁往低线城市、从大新房换成老破小，乃至卖掉房子租房住。
而反向置换的意图，包含削减房贷减轻月供压力、下降日子本钱、免除家庭在降薪裁人等一系列危险下面对的压力，用剩下资金用于储蓄或出资，提高日子的可持续性和幸福感。
陈仪本来的月供是同小区租金的两至三倍，“这个金额我能够租到好许多的房子”。因而，卖房后她去了高级小区租房，“日子质量全体提高了许多”，现在来看，租房也是一个不错的日子办法，她放下了对买房的执念，“退休前根本不会再买了”。
长时间来看，人们寻求夸姣的方针不变，对寓居质量的需求亦日益提高。在方针改变和楼市崎岖的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的退让，仍是反向置换青年“保存实力”的挑选，都是年代之下寻求夸姣日子的样本。他们构成了楼市中最重要的力气，推进商场向止跌回稳迈出坚决一步。
（罗宇、陈仪、曹婕均为化名）
本文源自：年代周报
作者：陈泽旋
2024年，换房人与自己宽和：丢失百万不甘心，低卖低买寻觅平衡
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3月6日，《哪吒2》在新加坡33家电影院全面上映。据影片发行方创艺电影介绍，现在该影片的排片量在新加坡一切正在上映的电影中居首位。当日，极目新闻记者连线当地多名观众，发现有影院一天的排片高达38场，而《美国队长4》的场次不及其个位数。
有电影院明日给《哪吒2》排了38场（来历：受访者供给）
观众清晨6点起床赶首场
“为了到最大的IMAX厅看吒儿，我今日早上6点多就起床了。”3月6日下午，新加坡国立大学研究生张斌琳告知极目新闻记者，3月4日，Shaw theatre Lido邵逸夫剧院开端放票的第一天，她就花25新加坡元（折合人民币136元）抢了今日上映首场8：45的票。由于路上需求近一个小时，所以她今日早早起床，坐地铁赶到影院。
“这个影厅超级大，座位有400多个。”张斌琳说，由于是IMAX厅，又坐在中心的好方位，虽然是2D电影，但也有感同身受的沉溺感。或许是由于太早了的原因，座位才没有坐满。但她发现，尔后场次的票，简直都爆满了。
张斌琳说，她从2019年就很喜爱《哪吒1》，自从《哪吒2》新年上映后，听到国内好评连连，常常重视票房状况，也尽力忍着不看满天飞的剧透，一向苦苦地等候新加坡上映，昨日还特别重温了《哪吒1》，以便上下联接。她觉得《哪吒2》视觉效果十分震慑，还融入了许多传统文化元素，细节描写到位，就连海里的每个妖兽都描写得绘声绘色。
张斌琳看《哪吒2》的电影院（来历：受访者供给）
“观影进程中有哭有笑。”张斌琳说，首先是哪吒和爸爸妈妈的爱情线。在哪吒要去玉虚宫升仙考试时，殷夫人和他离别，想拥抱却被他拒绝了。哪吒是害臊了，其实这也很契合大多东亚家庭的描写，不善表达对家人的爱。到后来哪吒知道陈塘关被毁后，认为爸爸妈妈也死的时分，他很伤心。假如爸爸妈妈真死了，那他离别时的那句“又不是见不到了”便是一语成谶，视若往常的离别便是永诀，子欲养而亲不在。实际也常常如此，或许你认为往常的一次道别，却是天人两隔，从前她有亲人也这样，作为海外留学生，对此深有感触。
再便是引起最多人共识的哪吒不认命的品质。生而为魔，但仍坚持向善的心，不诉苦为何自己灵珠转世的命被篡改为魔丸转世，尽力用自己的举动证明，自己也是惩奸除恶的正路之人。哪吒何曾不是每一个辛苦支付的一般人的描写，没有人会一往无前，她也是一个一般家庭出身的县城小孩，背着县里人的质疑、部分不善之人的地域优越感和轻视，从小县城到市一中到北京读书到出国留学，历来深信“what cannot kill you makes you stronger”。
《美国队长4》排片不及《哪吒2》个位数
极目新闻记者还联系上新加坡华人彭先生和Johnny教师，他们都是起了个大早，看了早上8：45的首场IMAX。由于在场内不适合拍照，他们还专门拍了所购电影票留作留念。
来历：彭先生交际账号
Johnny教师告知极目新闻记者，早场IMAX厅的观众不算许多，可是一半也坐满了，晚上和周末场IMAX开票当天基本上现已定完95%的座位了，十分难买。他引荐Shaw的IMAX，尤其是Lido乌节路，其次是Golden Village的Vivocity，由于屏幕也很大，这个电影不看大屏幕惋惜了，“谁懂忍了一个月不看说明剧透是什么感觉？”
Johnny教师的电影票（来历：受访者供给）
据揭露音讯，《哪吒2》3月6日在新加坡33家电影院正式全面上映。
张斌琳上网查询售票状况发现，《哪吒2》上映后，许多影院都排了有二三十场，其中有家电影院排片最多，从早上9点到深夜11：50，一天高达38场。
多家电影院《美国队长4》的排片7日只要五六场（来历：受访者供给）
而相比之下，《美国队长4》的排片只要五六场，不及其零头，之前有的IMAX场次，也让给了《哪吒2》。
（来历：极目新闻）
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新加坡有影院一天排38场《哪吒2》，观众清晨6点起床赶首场，《美国队长4》场次不及其零头
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